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「まとまったお金が必要になったけど、長年住み慣れた我が家には愛着があって手放したくない…」
「売却を検討しているけれど、引っ越し先がすぐに決まらない…」

このような悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか？

人生の転換期には、住居に関する様々な問題が発生します。まとまった資金が必要になったり、家族構成の変化によって住み替えが必要になったりする一方で、長年住み慣れた家には深い愛着があり、簡単に手放したくないと考える方も少なくありません。

例えば、以下のような状況はよくあるケースと言えるでしょう。

ケース	具体的な内容
住宅ローンの返済が困難になった	金利上昇や収入減などにより、住宅ローンの返済が厳しくなっている
老後の資金を確保したい	年金収入だけでは不安なため、老後の生活資金を確保したいと考えている
子供が独立し、家が大きすぎる	子供が独立し、夫婦二人では広すぎる家に住んでいるため、住み替えを検討している
住み慣れた家を相続させたい	思い出の詰まった家を売却したくないが、相続税の支払いが心配

このような場合に検討したいのが「リースバック」というシステムです。リースバックとは、簡単に言えば「自宅を売却後も、賃貸として住み続けられるシステム」のこと。売却と同時に賃貸契約を結ぶことで、住み慣れた環境を変えずに、売却益を得ることが可能になる場合があります。

次の章では、リースバックの仕組みについて、さらに詳しく解説していきます。

不動産を売却後も賃貸として住み続けられるシステム

リースバックとは、所有している不動産を売却後も、売主が賃貸としてその家に住み続けることができるシステムです。

従来の不動産売却では、売却と同時に売主は家を退去するのが一般的でした。しかし、リースバックの場合には、売却後もそのまま住み続けることができるため、住み慣れた環境を変えずに住める場合があります。

リースバックは、売主と不動産会社などの事業者との間で、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を締結します。

契約の種類	内容
売買契約	売主が不動産会社に不動産を売却する契約
賃貸借契約	売主が不動産会社から不動産を借り受け、家賃を支払う契約

売買契約により、不動産の所有権は売主から不動産会社に移転します。そして、賃貸借契約を締結することで、売主は以前と同様にその家に住み続けることができる可能性があります。

売却益で資金調達、住居確保、相続対策など様々なメリット

リースバックは、様々なメリットから近年注目されています。例えば、住宅ローンが残っている場合でも、家を売却することでまとまった資金を手に入れることが期待できます。売却益は、住宅ローンの返済や老後資金、子供の教育資金など、自由に使うことができます。

また、リースバックは、住み慣れた家を売却せずに住み続けられる可能性があるという点も大きなメリットです。高齢者や病気療養中の方など、住環境を変えることが難しい方にとって、リースバックは最適な選択肢と言えるでしょう。

さらに、リースバックは相続対策としても期待できます。相続が発生した場合、相続税の支払いのために不動産を売却しなければならないケースがあります。しかし、リースバックを利用していれば、相続発生後も住み続けることが期待できるため、相続税対策として有効となる可能性があります。

このようにリースバックは、資金調達、住居確保、相続対策など、様々なメリットがあります。

住み慣れた家に住み続けられることが期待できる

リースバック最大のメリットは、何と言っても不動産を売却した後も、これまでと同様に住み慣れた家に住み続けられることが期待できる点です。長年住み慣れた家は、家族との思い出が詰まったかけがえのない場所です。しかし、住宅ローンの返済が困難になったり、老後の生活資金が必要になったりする場合、住み慣れた家を手放さざるを得ない状況に陥ることもあります。

リースバックを利用すれば、売却という形をとって資金を得ながらも、そのまま賃貸として住み続けることができる可能性があります。つまり、住環境を変えることなく、これまで通りの生活を維持することが可能になります。

引っ越しに伴う手間や費用、新居への不安を感じる必要がないため、特に高齢者の方にとっては大きな安心材料と言えるでしょう。また、周囲の環境や人間関係を変えずに済むことも大きなメリットです。長年住み慣れた地域には、顔なじみの商店や病院、近所付き合いなど、その人にしかない大切な繋がりがあるはずです。

リースバックは、このような住み慣れた環境や人間関係を維持しながら、資金調達や生活の安定を図ることが期待できる、大変魅力的な選択肢となり得るでしょう。

売却益ですぐに資金調達が可能な場合がある

リースバックの魅力として、売却と同時にまとまった資金を手に入れられる場合があるという点があげられます。

従来の不動産売却の場合、売却が成立するまでに数か月かかることも珍しくありません。また、買い手が見つかったとしても、ローン審査などでさらに時間がかかる場合もあります。

しかし、リースバックの場合は、売却と同時に資金を受け取ることが期待できます。これは、リースバック会社が買い手となるため、従来の不動産売却のような時間のかかる手続きが発生しないためです。

リースバック会社は、不動産の価値を査定し、その査定額に基づいて売却価格を提示する場合があります。売主は、その売却価格に納得すれば、契約を締結し、売却と同時に売却益を受け取ることができます。

まとまった資金が必要な場合でも、リースバックならすぐに資金を調達できることが期待できるため、資金繰りに困っている方にとって非常に有効な手段と言えるでしょう。

住宅ローン返済の負担軽減となる場合がある

住宅ローンの支払いが厳しい、毎月の返済額が負担になっているという方は、リースバックを検討することで状況を改善できる可能性があります。リースバックは、自宅を売却後も賃貸として住み続けることができるため、住環境を変えることなく、住宅ローンの負担軽減を図ることが期待できます。

例えば、毎月の住宅ローン返済額が12万円、ボーナス払い20万円(年2回)、固定資産税12万円の場合、月平均14.3万円の負担になります。リースバックを利用して家を1,200万円で売却し、そのまま賃貸として住み続けるとします。売却益で住宅ローンの残債1,000万円を返済した場合、毎月の賃料は売却価格の10％である120万円を12ヶ月で割った10万円になります。この場合、毎月の負担額は4.3万円減り、10万円になります。

項目	リースバック前	リースバック後
住宅ローン返済	12万円/月	–
ボーナス払い	20万円(年2回)	–
固定資産税	12万円/年	–
賃料	–	10万円/月
合計(月平均)	14.3万円	10万円

このようにリースバックを利用することで、住宅ローンの返済額を減らし、月々の負担を軽減できる場合があります。また、売却益を他の借金の返済に充てることも可能です。

ただし、リースバック後の賃料や契約内容によっては、必ずしも負担が軽減されるとは限りません。リースバックを検討する際は、複数の会社から見積もりを取り、契約内容をよく確認することが重要です。

固定資産税・維持管理費用の負担軽減

リースバックを利用するメリットの一つに、固定資産税などの税金や、物件の維持管理費用といったコスト面の負担を軽減できる可能性がある点があります。

リースバックでは住宅を売却し、その後は賃貸として住み続けることになるため、所有者が自分自身ではなくなります。固定資産税は不動産の所有者に課税されるため、リースバック後はその支払いが不要になります。また、火災保険料や住宅の維持費・管理費なども、所有者が負担する必要がなくなります。マンションの場合、修繕積立金の支払い義務もなくなります。これらのコストは、住宅ローン返済とは別に発生する費用なので、負担が軽減されることが期待できる点は大きなメリットと言えるでしょう。

具体的に、リースバック後に所有者が負担する必要がなくなる可能性がある費用は以下の通りです。

費用項目	説明
固定資産税	土地や家屋などの不動産を所有している人に課される税金
火災保険料	火災や風災などによる住宅の損害を補償するための保険料
維持費	住宅を維持するために必要な費用（例：清掃費、庭木の手入れ費用など）
管理費	マンションなどの集合住宅の場合に、共用部分の維持管理などに充てられる費用
修繕積立金	マンションなどの集合住宅の場合に、将来の大規模修繕に備えて積み立てられる費用

これらの費用は、リースバック後は所有者であるリースバック会社が負担することになります。

売却価格が相場より安くなる可能性

リースバックは、売却後も住み慣れた家に住み続けられる場合があるという大きなメリットがありますが、一方で、売却価格が一般的な市場価格よりも安くなる可能性があるという点は注意が必要です。これは、リースバック会社が将来的に賃貸収入を得る権利と引き換えに物件を購入するため、その収益を考慮して買取価格を設定する必要があるためです。

参考資料によると、リースバック会社は、物件を購入する際に「利回り」という指標を重視します。利回りとは、投資額に対する収益率のことで、リースバック会社は、購入した物件を賃貸に出すことで安定した家賃収入を得ることを期待します。一般的には、利回りが高いほど投資としての魅力が高まると考えられており、リースバック会社は、一定の利回りを確保するために、買取価格を調整する傾向があります。

例えば、同じような条件の物件が市場で5,000万円で売られている場合でも、リースバック会社が求める利回りによっては、買取価格が4,500万円になることも考えられます。

項目	金額
想定市場価格	5,000万円
リースバック買取価格	4,500万円
差額	500万円

このように、リースバックは、売却益をすぐに得て住み続けられるというメリットがある一方で、売却価格が相場より安くなる可能性があるということは事前に認識しておく必要があります。

将来的に家賃負担が発生

リースバックは、自宅を売却後も賃貸として住み続けられるという点で魅力的ですが、毎月の家賃負担が発生するという点はしっかりと認識しておく必要があります。住宅ローンとは異なり、家賃を払い続けてもいずれ自分の家になるわけではありません。リースバックにおける家賃は、一般的には以下の計算式で算出されます。

項目	計算式
家賃（1ヶ月分）	買取価格 × 7～13%（利回り） ÷ 12ヶ月

この計算式からわかるように、家賃は買取価格を元に算出されます。そのため、買取価格が低い場合は家賃負担も軽くなりますが、買取価格が高い場合はその分か家賃負担も大きくなってしまいます。また、リースバックで提示される家賃は、周辺の賃貸相場よりも高くなる傾向があります。これは、リースバック業者が買取価格を元に家賃を設定しているためです。つまり、相場よりも低い価格で自宅を売却した場合、その分、家賃として上乗せされてしまう可能性があるということです。

リースバックを検討する際には、将来的な家賃負担についても考慮することが重要です。特に、老後の資金計画を立てる際には、年金収入で無理なく家賃を支払い続けられるかどうかを慎重に見極める必要があります。

契約期間満了後の住居確保が必要なケースも

リースバックは、契約期間満了後もそのまま住み続けられるとは限りません。契約の種類によっては、期間満了をもって住居を手放さなければならないケースもあるため注意が必要です。

リースバックの賃貸借契約には、大きく分けて以下の2種類があります。

契約の種類	更新の有無	契約満了後の住居
普通借家契約	あり	更新可能
定期借家契約	なし	退去が必要

このうち、更新がない定期借家契約の場合、契約期間満了が来たら住居を手放さなければなりません。

たとえば、契約期間が2年の定期借家契約を結んだ場合、2年が経過したら契約満了となり、更新ができずに退去を求められます。

そのため、リースバックを検討する際は、契約の種類や期間をしっかりと確認し、契約満了後の住居をどうするかまで考えておくことが重要です。

契約内容の理解と慎重な検討が必要

リースバックは、メリットだけでなくデメリットも存在する契約です。契約内容をしっかりと理解しないまま安易に契約してしまうと、後々トラブルに発展する可能性もあるため注意が必要です。

リースバック契約においては、下記のような項目について、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

項目	内容
売却価格	リースバックでは、市場価格よりも低い価格で売却せざるを得ないケースがあります。査定額の根拠をしっかりと確認しましょう。
賃貸借契約期間	契約期間が満了すると、住み続けるためには契約を更新するか、別の住居へ引っ越す必要が出てきます。
家賃	将来的に家賃が値上げされる可能性もあります。
買戻条件	将来的に自宅を買い戻す権利を希望する場合、その条件を契約で明確にしておくことが重要です。
契約解除の条件	どのような場合に契約解除となるのか、事前に確認しておきましょう。

リースバックは複雑な契約となるため、不安な点や疑問点は、必ず専門家に相談するようにしましょう。